| 資産運用としての物件 |
急な転勤や、購入して住んだお部屋が手狭になってしまったというような時、所有するマンションをどうするか考えると思います。しかし、最近は購入した物件を売却しても、購入時より高く売れるというケースは稀で、実際にはほとんどの場合に損失がでています。
そこで、損をしてまで売却するよりも賃貸に出して家賃収入を得ようという発想がでてきました。このように、ここ数年の資産運用の主流は、キャピタルゲイン（売却益）よりもインカムゲイン（賃料収入）にシフトしています。
実際に今、新築マンションを購入して賃貸に出した場合に、4％台、5％台という高い利回りとなる物件も多くあります。
その理由は、
１・新築物件価格がここ10年で大幅に下落した。
２・住宅ローン金利が大幅に下がった。
３・賃貸相場は、それほど大きくは下がっていない。
賃貸にお住まいの方は、ここ10年ぐらいで大幅に家賃が下がったと思われる方は少ないと思います。それに比べて、新築マンションの価格は大きく下落し、住宅ローン金利も下がったので、このような現象が起きたといえます。住むために買ったマンションでも、長い目で見ればこのような運用を考える時が来るかもしれません。
また逆に言えば、購入する時にこのような事を念頭において探すと、資産性の高い物件に出会える可能性も高くなるのではないでしょうか。
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| 資産運用のメリット |
①超低金利の活用、レバレッジの効いたリターン
現在は低金利の時代であり、リスクが抑えられていて且つまともに利回りが計算できる金融商品が少なくなってしまいました。（例えば、１％の円金利をうたう預金商品などありますが、良く商品説明を読まれるとたかだか1％の利息を取るのに過大なリスクを預金者が負う商品などが散見されます。）一方で不動産価格は低下し、小規模な中古の投資用ビルなら5000万円程度で買うことができます。しかも、低金利でローンを組めば、レバレッジ効果（テコの原理＝少ない出資で大きなリターン）も得ることができます。金融市場における超低金利環境を逆手にとることができるようになっています。
②ひとつの収入源のみに依存しない生き方ができる
普通の人が「裕福」になるには、雇用される側から雇用する側（事業を起こして人を雇い、業績を積み上げて株式公開する人々がこれにあたります。）になるか「投資家」になる必要があります。不動産投資は事業を起こす事なく行なえ、雇用される側も、雇用する側もでき収入源の多角化が可能になります。また、将来お店や事業を展開する事を漠然と考えられている人にも貸すだけでなく自分で利用するオプションも持つことができます。（定年退職して自分のお店を持ちたい、学習塾、お料理教室を開きたい等など）
③年金がわりになる
国の年金に不安があることは、識者のみならず一般にも言われております。現役の世代が将来受け取ることができる年金額が充分でないことも一般に不安を高めております。不動産投資で大家さんになれば、会社を退職した後も「年金」がわりに「家賃収入」を得ることができます。特に、50代後半から65歳までの間の年金の払われない期間の収入の穴埋めにもなりえます。（企業のリストラ等が早期退職を促していますが、不動産収入があれば仮に早期退職を受けても多少の余裕は保てます。）
④相続に利用できる
多くの場合にローンを組む時に金融機関が指定する「団体信用生命保険」に加入しますが、ローンを借りた本人が死亡したり高度障害になった時に、保険金が支払われることになり、家族は債務を引き継ぐ必要がありません。残った不動産は家族のものになり、家賃収入も引き続いて受け取れることになります。家族にとっては生活保障にもなり、その後の不動産の売却も可能です。
⑤インフレヘッジに利用できる
近年デフレ経済論議が華やかでありましたが、昨年あたりから石油価格の高騰、その他資源等の商品価格の上昇が見受けられます。現在の日本はそれでもまだ「デフレ」の状態が続いていますが（100円ショップや、ディスカウントショップ等を見ていただければ実感できるとおもいます。）、今後インフレ気味に推移する可能性はあります。今後例えば消費税の上昇などをきっかけ本格的に「インフレ」に転じると、「物」の価値が上がり、「お金」（金融資産）の価値が目減りします。不動産は利用価値のある「物」ですから、インフレになると不動産価格や賃料の価値が「お金」に比べて相対的に高くなります。つまり、現金や預貯金といった金融資産の目減りをカバーできることになります。また、不動産は同じインフレヘッジ商品の株式などと比べてもキャッシュフローが比較的安定しておりその点も評価できます。
⑥節税効果が期待できる
税制は、毎年のように改正されますが、一般的にはサラリーマンの方が不動産投資をして赤字が出た場合、確定申告をすれば給料から天引きされた所得税が還付されます（いわゆる「損益通算」）。特に所得の多い年に不動産購入された場合にメリットが大きいです。ただし、トータルで不動産所得が黒字の場合税務効果は薄れます。相続対策としても不動産投資は有利な面が多くなっています。遺産を現金や金融資産で受け取ると全額が課税対象になりますが、賃貸（事業）用の不動産は40％程度の評価しか受けないので、税額を低く抑えることができます。
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| 資産運用のデメリット |
不動産投資をローリスク投資であるという業者には注意してください。不動産投資はその他の投資に比べて一般に高いリスクを抱えております。その中で特徴となるリスクからご説明いたします。
①流動性が低い
不動産は物件一件、一件特殊性がある商品であるため、他の金融資産などと比べると流動性が低くなっています。急にお金が必要になった時に換金したくても、預貯金や株券のように今日・明日にも換金するということができません。早くても1ヶ月、通常は現金化するまで数ヶ月は要します。売却するにはできれば半年から一年の余裕を持ちたいものです。特に、売り急ぐと売却価格も低くせざるをえなくなりますので、不動産投資は、あくまでも「余裕」資金で始めるスタンスが必要です。（ご自身が買うときの事を考えていただければ想像できると思いますが、たとえ同じ番地の不動産でも、接道、日当たり、広さ、建物の新旧、その他もろもろ条件が多少でも気に食わなければ購入を見合わされることが多いですよね？）
②金利上昇リスク
前項の特徴で上げた「超低金利の恩恵」は、中・長期的にみると「不確定要素」ということがいえます。変動金利の場合、せっかく低利で調達した資金を元に資産を手にしても金利が上がって利払いが多くなれば、運用利回りは相対的に低下します。金利水準が「底値」に近い現在、将来的にある程度上昇することを見込んで運用計画をチェックしてみることも必要ですし、みなとアセットは固定金利での資金調達を原則的にはお勧めいたします。（全期間は無理としてもできるだけ長い期間の固定金利）
③価格下落のリスク
みなとアセットが勧める不動産投資の現在の考え方のベースは、あくまでも将来的にインカムゲイン（収益） がどれくらい見込めるかという点にありますが、不動産価格も都心部では上昇に転じてきています。この点に注目してキャピタルゲイン（売却益）も狙ってみるという考え方も間違ってはいませんが、予想に反して下落するリスクもある点は承知しておかなければなりません。景気が更に回復すればまた昔のように不動産価格が上がるだろうと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、「少子高齢化」で借り手（需要）の先細りがはっきりしており、一方通行の上昇は予見できません。現在想定される需要と供給のバランスからいってバブル期のように不動産価格が急上昇することはありえないといっていいでしょう。（例えば構造的変革があって少子化がストップして出生率が2.5倍になるなどの変化があればべつでしょうが）将来的に売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ぶようにしましょう。
平成１８年は、出生力の低下という新たな現象と急速な少子化の進行を踏まえ、少子化の流れを変えるべく政府主導の強力な支援策がうちだされることが予想されています。
④低稼働のリスク
すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件や、人口密集度の高い人気エリアの物件などを購入する場合は当初はあまり問題になりませんが、駅から遠いとか、地方都市で人口が少ない地域のワンルームマンションを購入する場合や供給過剰感の高い都心部のオフィスビルを購入する場合など、「空き室」が発生するリスクをあらかじめ想定して、対策を考えておく必要があります。マンションの一棟買い等ならサブリース（一括借り上げ方式）を利用するなど、購入前に検討はしておいたほうがいいでしょう。
⑤老朽化と損壊のリスク
区分所有のマンションの場合はよほど古い物件でない限り大規模な修繕のリスクは、管理組合や管理会社がしっかりしていればある程度予測もできます。一方、表面利回りが一般的に高い中古のアパートや一棟買いのマンションなどの場合、雨漏りや給排水設備の故障などの入居者からのクレームは最終的に「大家さん」であるあなたのところにきます。クレームがきてから慌てるのではなく、あらかじめリフォームや修繕を依頼する業者を決めておいたほうがいいでしょう。また、外壁などの修繕をことさらに怠り壁の崩落、看板のなどを起こさせた場合には民事上の責任以上の責任を負うこともあります。最近起きた中越地震の例をみるまでもなく、日本は「地震」の多い国です。また、今年は特に台風による土砂災害も多かったようです。こうした天変地異から逃れるすべは、ありませんが、被害を最小限にとどめ、リスクを減少させることはできます。まず第一に考えられるのは保険に入ることですが、通常ローンを組むときに加入するのは火災保険だけです。地震保険はなかなか高額であり補償額も少ないのですが、万一のことも考え検討することも必要です。検討対象がきまった段階で、地盤や地震に強い地域がどうか調べておくのもいいでしょう。OO建築士の構造計算書偽造事件が、社会問題として大きくとりあげられ建物の一番重要な「躯体」部分の施工に重大な関心が寄せられております。「はっきりいえば、基礎・躯体が、頑丈に施工されていることこそ重要であり、玄関が大理石張りの豪華な見世物である必要はないのですが、どうしても、見た目、うわべにとらわれてしまうことが多いようです。
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